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REAL ESTATE AUCTIONS IN FRANCE - there are still interesting occasions for everyone

How to get your way through to good real estate occasions

Are  you  looking  for  a  cheap  real  estate  in  France?

If  you  want  to  find  a  residence  in  France  at  low  costs,  visit  the  real  estate  auctions.

Auctions  take  place  periodically,  in  several  dozens  of  cities  in  France.

Real  estate  sales  mainly  take  place  in  the  Tribunal  de  Grande  Instance.  

They  were  known  under  the  name  of  “candle-light  sales”  until  about  5  years  ago.  The  name  was
illustrative  for  a  quite  charming  reality  of  ”doing  business  in  Court”  but  the  candles  were  replaced  by  a

count-down  computer-program,  which  is  so  obviously  less  romantic  that  some  Court  Presidents  have
difficulties  staying  awake  during  the  after-lunch  auctions.

You’re  free  to  assist  just  for  the  pleasure  of  the  event,  but  if  you  want  to  buy  this  way  you  have  to
choose  a  lawyer  with  power  of  attorney  in  the  district  of  your  choice.

The  bidding  procedure  starts  once  the  President  of  the  Tribunal  has  given  the  description,  bidding
price  and  the  ancillary  costs.

Until  5  years  ago  (at  least  in  Montpellier)  the  President  then  ordered  “to  light  the  candles”:  a  tiny  little
candle,  succeeded  by  others  as  long  as  the  bidding  continued,  accompanied  the  competition  between

private  persons  and  professionals,  all  represented  by  their  lawyer  –  I  can  assure  you  that  the  candles
lowered  the  stress  during  the  hearing  and  I  was  always  tempted  to  request  the  dimming  of  the  main  lights

during  this  special  hearing  in  Court.

After  the  successive  extinction  of  two  candles,  materialized  by  the  smoke  which  escaped,  and  without
new  bidding  occurred  during  their  combustion,  the  adjudication  was  established  on  profit  of  the  latest
“encherissor”  (I  hope  this  is  proper  English,  the  French  word  is  enchérisseur).

Just  like  in  the  candle-light  times,  the  last  bidder  is  announced  as  the  future  owner  of  the  house,  land,
ruin  or  other  real  estate  (ships  and  smaller  vessels  included).  I  deliberately  mention  that  he  is  the

“future”  owner,  as  a  10-days  period  is  reserved  for  the  “surenchères”:  whoever  wants  to  offer  10 
percent  more  than  the  amount  the  last  bidder,  can  still  interfere.    This  “surenchère”  provokes  a  new

auction  on  a  new  date,  with  biddings  starting  at  the  level  of  the  latest  auction  plus  10  percent  as
acknowledged  by  the  “surenchérisseur”.  


How  to  take  part  in  the  biddings?

The  auctions  are  public  and  everyone  can  assist.  To  take  part  in  the  bidding  procedure,  you  have  to
comply  with  some  rules:  take  a  local  lawyer  who’s  doing  the  bidding  for  you  –  according  to  your

instructions  of  course  –  you  have  to  consign  a  check  of  an  amount  of  10  %  of  the  set  price  which  you
recover  if  you  were  overruled  and  when  time’s  up.

Only  local  lawyers  are  allowed  to  represent  you  for  an  auction  concerning  real  estate  in  the
Languedoc-Roussillon  (Gard,  Hérault,  Lozère,  Aude  –  this  could  possibly  become  the  whole  of

Occitania,  we  await  the  governmental  decision  on  the  subject)

If  the  contractor  proves  to  be  unable  to  pay  the  amount  of  the  adjudication  and  the  expenses,  the  good
is  given  back  to  sale  for  its  initial  bidding  price.  The  failing  contractor  is  held  to  pay  the  difference

between  “his”  price  and  the  resale  price  as  finally  fixed  after  a  new  bidding  procedure

The  total  sum  must  be  paid  within  the  two  months  (or  45  days  for  some  specific  sales)  following  the

adjudication.  Passed  this  deadline  an  interest  rate  is  applied  on  the  amount  due.


If  you  feel  a  specific  interest  for  a  house,  the  name  of    the  “selling”    lawyer  is  always  announced  and
his  office  can  give  you  all  details  and  visiting  dates.

The  “visiting  agenda”  is  often  produced  on  short  notice  (two  weeks)  and  only  for  two  hours,  once  or
twice  a  week  during  the  week  preceding  the  auction.


How  is  the  price  setting  fixed?

To  attract  bidders,  the  price  setting  is  in  general  voluntarily  low.

If  the  real  estate  concerns  a  forced  sale  upon  Court  order,  the  price  setting  is  fixed  by  the  judge  at  a
level  which  is  in  general  close  to  the  residual  mortgage  claim  of  the  seller  (a  bank,  most  of  the  time).

If  you  assist  to  a  voluntary  sale,  note  that  price  setting  is  free,  but  general  practice  confirms  that  prices
are  rarely  exceeding  two  thirds  of  the  market  value.


How  to  get  information?

The  auctions  are  announced  on  Licitor,  a  both  paper  and  internet  journal.


Petra  Cramer  –  Montpellier  Bar  – Nederlands advocaat in Frankrijk