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LES GARANTIES FINANCIERES EN DROIT DE LA CONSTRUCTION

Les garanties trop peu surveillées en cours de construction.

Alors que les garanties ayant pour objet de protéger l’acquéreur après la levée des réserves – donc suite à la réception d’une construction – paraissent connues du grand public, les garanties obligatoires en cours de construction restent une matière très floue pour beaucoup.

Vu l’importance des garanties financières indispensables en cours de construction – où les «hics » paraissent tout aussi fréquents qu’à ou après la réception – il est nécessaire d’y voir clair.

Ce qui n’est pas si simple, car les garanties varient en fonction type de projet.

On peut distinguer deux catégories de construction, dont les principales sont:

LES VENTES :

  • Construction d’un immeuble d’habitation vendu à terme ou en état futur d’achèvement ;
  • La promotion immobilière ;
  • Les ventes à rénover ;

 

LES AUTRES CONTRATS DE CONSTRUCTION :

  • La construction par un professionnel d’une maison individuelle sur un terrain appartenant à l’acquéreur, avec ou sans plan;
  • Les divers contrats de louage d’ouvrage ;
  • La sous-traitance

Les garanties financières en cours de construction répondent par ailleurs à une terminologie qui n’est pas toujours identique pour désigner la « finition » d’une construction.

On parle ainsi de la garantie de livraison d’une maison individuelle, mais d’une garantie d’achèvement de la vente d’un appartement sur plan (sauf s’il s’agit d’une vente à terme, qui n’a pas besoin de garantie).

Qu’on soit conseil, constructeur ou particulier, Il est utile de faire le tour de ces différentes garanties – et de leurs difficultés d’exécution – pour y voir claire et d’ainsi veiller sur le « comment » et « quand » réagir : l’enjeu peut se chiffrer en centaines de milliers d’euros.

Puisque la matière est dense, je propose de traiter les garanties les plus fréquentes exclusivement, en deux chapitres : la construction-vente d’immeubles d’habitation (I) avec une petite parenthèse pour les particularités de la promotion immobilière, et les principaux autres contrats de construction (II), distinguant cette fois-ci deux sous-chapitres : la construction de maisons individuelles sur terrain appartenant préalablement au maître d’ouvrage, et la sous-traitance.

 

  1. LA VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA)

 

La vente à terme n’a pas besoin d’être traité, car l’acquéreur n’est ici pas concerné par les garanties financières en cours de construction : il ne devient propriétaire qu’une fois l’achèvement constaté, après levée des réserves.

N’est pas évoqué non plus la garantie de remboursement (des sommes versées par l’acquéreur), car très peu courant en pratique, du fait d’un risque et d’un coût très élevés pour la caution.

Nous évoquons ainsi la situation la plus habituelle qui est celle de la garantie d’achèvement d’une vente en état futur d’achèvement – ci-après VEFA – en secteur protégé.

L’acquéreur d’une vente en état futur d’achèvement devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

On distingue en présence d’une VEFA en règle générale un constructeur et un (promoteur-) vendeur. Or, alors que l’acquéreur est particulièrement concerné par les garanties en cours de construction, il n’est pas maître d’ouvrage :  c’est son vendeur qui remplit ce rôle.

Le constructeur, maître d’œuvre, et le promoteur-vendeur, maître d’ouvrage,  sont très souvent des sociétés d’un même groupe ou dirigé par divers membres d’une même famille.

Formellement, le maître d’ouvrage/vendeur et le notaire (et à la banque qui finance l’acquéreur!)  vérifient l’existence des diverses assurances et garanties qui doivent obligatoirement être souscrites avant l’ouverture du chantier. Ils sont fautifs s’ils ne le font pas et qu’aucune garantie de parfait achèvement s’avère souscrite ; ceci est heureusement rare dans le cadre des VEFA.

Or, entre sociétés d’un même groupe – alors que les garanties obligatoires existent et sont annexées à l’acte authentique que l’acquéreur a pris soin de vérifier – les vérifications effectuées par le maître d’ouvrage lors de la réception ne sont pas nécessairement mises en œuvre avec l’assiduité que l’acquéreur final manifesterait…

Après tout, une filiale venderesse d’une société mère constructrice n’est pas nécessairement motivée pour pinailler sur les détails d’une construction pas tout à fait parfaite ou conforme.

L’acquéreur se trouve donc dans une situation qui justifie sa vigilance.

L’acquéreur n’a pas à être présent lors de la réception (ceci est déconseillé même, pour des raisons précisées dans un article antérieur produit sur mon blog).

Il est cependant souvent convoqué et, ne le sachant pas, il arrive fréquemment qu’il est même invité à signer pour une « pseudo-réception » qui ne concerne juridiquement que le constructeur et le vendeur maître d’ouvrage.

L’acquéreur est en revanche à juste titre appelé pour « la remise des clés », qui n’a aucune valeur juridique en elle-même, mais qui coïncide logiquement à peu près avec la déclaration d’achèvement. Si elle est suivie d’une prise de possession effective et le règlement du retenu de 5 %, l’acquéreur a tout intérêt de faire aussitôt un tour de domicile très attentif, car cette prise de possession fait courir le délai d’un mois pour signaler (par lettre recommandée !) les éventuelles mauvaises exécutions, non-exécutions et non-conformités.

 

Puisque nous évoquons exclusivement les garanties financières de la construction en cours d’achèvement, il est donc essentiel de rappeler que cette garantie ne peut plus être invoquée une fois l’achèvement constaté.

Il en est de même si l’achèvement est devenu impossible : la garantie disparait.

Ainsi, si le maître d’ouvrage/vendeur a été assez nonchalant au moment de la réception – et que l’achèvement est ensuite constaté entre « hommes du métier » (le constructeur et le maître d’ouvrage), l’acquéreur  qui a pris possession de son bien verra disparaitre les garanties financières concernant les défauts de conformité et les malfaçons (sauf non-conformités substantielles ou malfaçons qui rendent l’immeuble impropre à sa destination) dans le délai d’un mois.

Il parait donc indispensable de savoir que c’est précisément cet « achèvement » de l’immeuble.

L’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’habitation (CCH) en donne une définition, l’article R. 261-2  CCH l’élabore,  l’article L 261-5  CCH fixe le délai d’un mois.

La jurisprudence l’éclaire davantage, mais il reste des zones obscurs, notamment quand la situation financière du vendeur devient critique.

Il aurait donc été utile d’évoquer également l’éventuelle procédure collective du vendeur, bien trop fréquente en cours de construction ou une fois l’immeuble « achevé », car –même si la Cour de Cassation s’est permise de passer outre dans plusieurs dossiers identiques – la garantie financière de parfait achèvement est selon la lettre de la Loi d’une caution solidaire avec le vendeur, et non pas une caution autonome.

Ce qui nécessite donc une déclaration au passif du vendeur en procédure collective (redressement ou liquidation) pour pouvoir y faire appel.